解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要業(yè)主共同決定啊

業(yè)主解聘物業(yè)公司法定程序

法律主觀：

解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要業(yè)主共同決定。根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定，需要由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

法律客觀：

《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第四條 國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)（　　）同意。

【答案】：D

【正確答案】：D

【答案解析】：參見教材P213，業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

【該題針對“物業(yè)管理實施與運作要點”知識點進行考核】

解聘物業(yè)公司需要多少業(yè)主同意

法律分析：小區(qū)如果想解聘物業(yè)公司，那么需要2/3業(yè)主同意的情況下，而且經(jīng)過投票表決，才可以解聘物業(yè)公司，同時招聘新的物業(yè)公司，進入小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

法律依據(jù)：《物業(yè)管理條例》 第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

選聘和解聘物業(yè)需要多少業(yè)主同意

法律主觀：

選聘物業(yè)需要超過全體業(yè)主總數(shù)的50%，即可以視為通過。根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

更換物業(yè)公司需要業(yè)主大會表決通過嗎

更換物業(yè)公司需要業(yè)主大會表決通過。要解聘或者更換物業(yè)既可以通過業(yè)委會，也可以通過業(yè)主自身的多數(shù)決定。并且根據(jù)相關(guān)規(guī)定，半數(shù)以上業(yè)主同意可以解聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對于半數(shù)以上業(yè)主通過的解聘或者選聘物業(yè)決議，原物業(yè)公司拒絕退出的，可以通過法院要求其強令退出。

更換物業(yè)公司的步驟是什么

1、三分之二的業(yè)主同意更換物業(yè)。首先要確定更換物業(yè)公司是大部分的業(yè)主意向，才能成功更換物業(yè)。做一個統(tǒng)計表格，每家每戶去找業(yè)主簽字“同意更換物業(yè)”。戶數(shù)和面積都有過三分之二才行。比如：小區(qū)有300家住戶，要200家同意；3000平方米面積，2000平方面積的所有者同意才行。

2、更換物業(yè)的理由要有法律依據(jù)。在《物業(yè)合同》有效期內(nèi)，不是隨隨便便就可以更換物業(yè)的，要物業(yè)公司違反其《物業(yè)合同》的內(nèi)容，有違約的情況并且有足夠的證據(jù)，就可以根據(jù)《物業(yè)法》解除其合同，終止其受聘關(guān)系。如果《物業(yè)合同》到期了，走居委會程序，不自動續(xù)簽，另外招標(biāo)新的物業(yè)公司就可以了。

3、與原物業(yè)協(xié)商解除合同。三分之二的業(yè)主同意更換物業(yè)了，就派代表去找物業(yè)公司的負責(zé)人，協(xié)商和平解決。如物業(yè)公司不愿意停止《物業(yè)合同》，退出其管理，就走以下程序。

4、居委會申請更換物業(yè)。拿著業(yè)主簽的“同意書”和物業(yè)違約的證據(jù)到居委會去申請更換物業(yè)。配合居委會辦理其相關(guān)的手續(xù)。一般居委會的工作人員會先和物業(yè)協(xié)商，讓其主動退出。如物業(yè)不同意就會走法律程序。

5、解除物業(yè)公司所簽《物業(yè)合同》。這樣證據(jù)充足，法院是會支持業(yè)主，解除物業(yè)公司《物業(yè)合同》，讓物業(yè)公司做好交接工作，限時撤場。

6、招標(biāo)聘請新物業(yè)。沒有業(yè)委會可以委托居委會招標(biāo)，或者其他機構(gòu)組織招標(biāo)，聘請其他物業(yè)公司，也可以直接邀約其物業(yè)公司進行管理。

什么事項應(yīng)由業(yè)主共同決定

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定下列事項由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。

(二)制定和修改建筑物及其附屬沒施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定和修改。

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業(yè)主委員會委員，成立業(yè)主委員會。對不遵守管理規(guī)約，責(zé)任心不強，不依法履行職責(zé)的委員予以更換。

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人的管理水平如何，與業(yè)主利益有直接關(guān)系，需要通過業(yè)主大會集體決策選聘和解聘。

(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的籌集、使用關(guān)系到業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建，涉及費用的負擔(dān)，事情重大，需要業(yè)主共同決定。

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，也需要由業(yè)主共同決定。

法律依據(jù):

《物權(quán)法》第七十六條業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項及表決權(quán)

下列事項由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。