建設工程款優(yōu)先受償權(quán)的法律規(guī)定(建設工程法律)

建設工程款優(yōu)先受償權(quán)的法律規(guī)定

根據(jù)查詢找法網(wǎng)得知，建設工程款優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)如下：

《民法典》第八百零七條：規(guī)定如果經(jīng)承包人催告后，發(fā)包人逾期不付工程款的，除根據(jù)建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣，并就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

法律規(guī)定,退房款,外責,工程款,是那個優(yōu)先

《最高人民法院關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第二條規(guī)定：消費者交付購買商品房項后，承包人就該商品房享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。建筑工程價款的優(yōu)先受償權(quán)是一種法定的權(quán)利，有人認為是法定抵押權(quán)，優(yōu)先于其他抵押權(quán)，比如銀行的抵押權(quán)，之所以作出這種規(guī)定也部分是為了保護建筑企業(yè)中農(nóng)民工的權(quán)利。但是當這種優(yōu)先權(quán)和購房者的債權(quán)發(fā)生沖突的時候，以哪個為優(yōu)先？ 上海匯銀律師事務所律師把購房者分為消費者和非消費者：

一、購房者不屬于消費者的情況

《消費者權(quán)益保護法》第2條規(guī)定，消費者為生活消費需要購買使用商品或者接受服務，其權(quán)益受本法保護。《最高人民法院關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》所稱的消費者應當就是消法中所稱的消費者，因經(jīng)營性購買商品房的購房者不屬于消費者，因此沈律師認為購買寫字樓、商鋪的購房者、公司企業(yè)購買住宅的。購買個人商品房用于出租收益、個人炒賣商品房贏利的也都不屬于消費者，不過這些人和普通個人消費者難以區(qū)別，所以沒有證據(jù)證明的前提下，也劃入消費者行列。非消費者的購房者的債權(quán)和建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突的，因為后者的優(yōu)先權(quán)由法律規(guī)定，大于普通抵押權(quán)、債權(quán)，發(fā)生沖突時候以后者為先。

二、購房者屬于消費者的情況

建筑工程價款屬于經(jīng)營性權(quán)利，而消費者購房的債權(quán)屬于生存權(quán)利，生存權(quán)應當大于經(jīng)營權(quán)才能保證社會的安定，不過對消費者的保護是有一定前提的，律師提示此時房屋所有權(quán)尚未過戶，房屋仍然歸開發(fā)商名下，法定抵押權(quán)依然存在，消費者的權(quán)利能否優(yōu)于法定抵押權(quán)就要依據(jù)房款繳納的情況而定：

對于交付全部或大部分房款的消費者，建筑工程價款優(yōu)先受償也受到一定的限制，那就是消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人的優(yōu)先權(quán)不得對抗買受人，這是對消費者權(quán)益的一種保障。

對于未交付大部分房款的消費者，不能對抗建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)，即建筑工程價款可以優(yōu)先拍賣房地產(chǎn)得到受償，購房者已經(jīng)交付的房款是否可以在工程價款受償前退還？應當認為在工程款之后，作為普通債權(quán)清償。大部分的分界線標準 。“大部分款項”的概念是指超過房屋總價款百分之多少的款項。律師查閱資料后發(fā)現(xiàn)有的判例中認為“大多數(shù)”是大于50％，不過沈律師提示立法并沒有作出具體比例的規(guī)定 ，可能在個別的案件中會有例外。

三、一般認為：商品房預售登記備案可以對抗建筑工程款

商品房預售登記備案管理制度要求預售合同訂立后向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)，登記備案一般認為有對抗第三人的效力。“2003年最高人民法院關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋《征求意見稿》”第24條：“承包人對于已經(jīng)辦理商品房預售登記或變更登記的房屋不享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先權(quán)。”不過該條款最終沒有作為司法解釋條款。

關(guān)于建設工程合同承包人工程價款優(yōu)先受償權(quán)

法律主觀：

承包人的優(yōu)先權(quán)僅適用于各種可以折價、拍賣的建設工程的價款，對于不能折價、拍賣的建設工程，承包人是不具有建設工程優(yōu)先權(quán)的。這實際上就把國家投資(融資)的建設工程、公用事業(yè)工程和其他使用國家劃撥土地建設的工程排除在外。

法律客觀：

承包人優(yōu)先受償權(quán)規(guī)定于《合同法》286條，內(nèi)容為“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”。最高人民法院2002年6月20日發(fā)布了《關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》，對《合同法》第286條理解與適用進行答復，該批復第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”優(yōu)先受償權(quán)是法律賦予承包人獲取工程款的一把利劍，應當充分利用之。行使優(yōu)先受償權(quán)應當注意：1、承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算，前者適用于正常竣工工程，后者適用于爛尾工程；2、優(yōu)先受償?shù)姆秶鸀槌邪藶榻ㄔO工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失；3、欠款數(shù)額清楚、證據(jù)充分，承包人可以直接申請人民法院將該工程依法拍賣，不必對工程款糾紛另行提起訴訟；4、兩種情形下不能行使優(yōu)先受償權(quán)：關(guān)系到國家利益和社會公共利益的工程項目，如國家機關(guān)辦公樓、圖書館、博物館、機場碼頭等公用建筑屬于“不宜折價、拍賣”的工程項目；消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。建筑工程承包人在發(fā)包人不支付價款的時候有優(yōu)先受償權(quán)，但是，在上述兩種情形是不能行使優(yōu)先受償權(quán)。

建設施工合同優(yōu)先權(quán)的范圍

法律分析：建設工程優(yōu)先受償權(quán)是指承包人對于建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，優(yōu)先于一般的債權(quán)。

法律依據(jù)：《建設工程質(zhì)量管理條例》

第四十條 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;

(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

第四十一條 建設工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

建設工程款的優(yōu)先受償權(quán)有何規(guī)定

法律分析：建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)是指發(fā)包人未按照約定支付工程款時，相對于其他債權(quán)，承包人具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。工程款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，同樣，優(yōu)先于當事人申請保全后針對該財產(chǎn)的債權(quán)。

發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第三百九十二條 被擔保的債權(quán)既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形，債權(quán)人應當按照約定實現(xiàn)債權(quán)有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權(quán)人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權(quán)三人提供物的擔保的，債權(quán)人可以就物的擔保實現(xiàn)債權(quán)，也可以請求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權(quán)向債務人追償。

工程款優(yōu)先受償權(quán)的起止時間是多少

法律主觀：

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第八百零七條

發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

建設工程優(yōu)先受償權(quán)可否轉(zhuǎn)讓

目前法律上沒有明確規(guī)定是否可以轉(zhuǎn)讓，我國目前雖然沒有在法律或司法解釋層面的直接規(guī)定，但許多地方法院還是根據(jù)需要與可能對工程優(yōu)先權(quán)的轉(zhuǎn)讓作出明確規(guī)定。具體如下：

1、廣東高院《關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的指導意見》（粵高法發(fā)（2011）37號）第15條規(guī)定：“承包人將建設工程施工合同約定的工程款債權(quán)依法轉(zhuǎn)讓，債權(quán)受讓方主張其對建設工程享有優(yōu)先受償權(quán)的，可予支持。承包人在轉(zhuǎn)讓工程款債權(quán)前與發(fā)包人約定排除優(yōu)先受償權(quán)的，該約定對承包人以外的實際施工人不具有約束力”。

2、江蘇高院《關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》（2008年）第20條規(guī)定：“承包人將建設工程價款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建設工程價款的優(yōu)先受償權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓”。《江蘇高院審理指南》）第（九）項中規(guī)定：“該規(guī)定的法理也是基于保證債權(quán)作為從權(quán)利將隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的制度”。

3、紹興中院《關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題意見（試行）》第18條規(guī)定：“因建設工程具有優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)，第三人基于受讓債權(quán)當然取得優(yōu)先受償權(quán)”。

4、最近，浙江省高院也作出肯定性的規(guī)定。

但絕大部分地方法院對此問題選擇沉默，甚至作出相反規(guī)定。深圳中院《關(guān)于建設工程合同若干問題的指導意見》（2010年）第31條規(guī)定：“承包人將其對發(fā)包人的工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能隨之轉(zhuǎn)讓”。期待最高法院對此作出明確的規(guī)定。

其四，關(guān)于工程優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓的實踐。最高院（2007）民一終字第10號民事判決曾對工程優(yōu)先權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力作出肯定性結(jié)論，在司法實踐中有一定的指導意義。但在實務操作中，工程優(yōu)先權(quán)的轉(zhuǎn)讓以債權(quán)轉(zhuǎn)讓為前提，由于工程優(yōu)先權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓及其轉(zhuǎn)讓效力等問題在法律上有重大爭議，加之工程價款的金額一般十分巨大，很少有實際施工人等敢冒如此大的風險，通過轉(zhuǎn)讓工程價款及工程優(yōu)先權(quán)去實現(xiàn)工程價款債權(quán)。

建筑工程涉嫌串標，工程也爛尾了，施工單位是否還有優(yōu)先受償權(quán)，法律依據(jù)是什么？

“爛尾樓”主要指被迫停工停建的房地產(chǎn)開發(fā)項目和棚戶區(qū)改項目（市場化運作），其造成了大量的資源浪費，更嚴重損害了消費者權(quán)益。項目爛尾的原因錯綜復雜，包括資金鏈斷裂、債權(quán)債務糾紛、涉法涉訴、建設手續(xù)不齊全、政府叫停等內(nèi)外部原因。由于開發(fā)商資金不足在爛尾成因中占比最大，因此成為了各地政府的主要防范對象。

對于開發(fā)商資金不足，可以分3種情況看待：一是資金計劃出現(xiàn)意外，且預售款墊付和施工方墊資皆無力解決；二是市場環(huán)境預判失敗，導致預售不暢；三是開發(fā)商將數(shù)額巨大的預收款挪作他用。從根本上說，是開發(fā)商對項目未深入進行可行性研究、市場風險應變能力低和經(jīng)營不善等自身因素造成的。

針對其中的墊資施工問題，2019年7月1日起施行的《政府投資條例》已立法禁止了政府投資項目中的施工單位墊資施工行為。在這一法律背景下，運用行政手段和金融手段實現(xiàn)對于爛尾風險的長效轉(zhuǎn)移是各地的主要做法。

1、重點監(jiān)管預售資金

12月13日，西安市住建局發(fā)布《西安市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法（征求意見稿）》。辦法擬對用于支付工程建設等費用的預售資金實施重點監(jiān)管，重點監(jiān)管資金額度為商品房開發(fā)項目達到竣工交付條件，取得《建筑工程竣工驗收備案表》所需工程建設資金總額的1.2倍。

西安的做法主要針對《城市房地產(chǎn)管理法》雖明確要求“開發(fā)商必須將預售款用于房屋建設中，不得挪作他用”，但未對由誰監(jiān)管、怎樣監(jiān)管、監(jiān)管范圍做出說明的法律空白，致力于保證建設工程按期竣工交付，防止資金挪用形成新的爛尾工程。

與西安市采取了相似思路的是今年4月大慶市住建局聯(lián)合銀保監(jiān)局等部門印發(fā)的《關(guān)于開展全市房地產(chǎn)“爛尾樓”專項整治的工作方案》，方案要求“嚴格落實商品房預售資金監(jiān)管制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預售資金全部繳入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、另作他用”。將預售資金存入監(jiān)管賬戶后，資金收存、支取、使用將處于政府的實時監(jiān)管之下，違規(guī)行為能夠得到有效約束。

除了以行政手段保證工程款支付外，金融手段也是多地轉(zhuǎn)移欠款風險的主要措施，包括金融信貸支持力度的加大，以及工程款支付保證保險的應用。

2、信貸支持工程建設

同樣在大慶市《關(guān)于開展全市房地產(chǎn)“爛尾樓”專項整治的工作方案》中，方案還贊成金融部門在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大金融信貸支持力度，通過信用擔保等方式幫助企業(yè)解決資金難題。

這主要針對實踐中開發(fā)商出現(xiàn)資金短缺后個別銀行或供應商申請訴訟保全措施，而引起連鎖反應最終導致項目爛尾的現(xiàn)象，也與2018年《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于進一步做好信貸工作 提升服務實體經(jīng)濟質(zhì)效的通知》提出的“對符合授信條件但遇到暫時經(jīng)營困難的企業(yè)，要繼續(xù)予以資金支持，不應盲目抽貸、斷貸”、“對必要的在建項目要避免資金斷供、工程爛尾”一脈相承。

其中，信用擔保是保障債權(quán)實現(xiàn)、促進資金融通的金融支持工具，主要通過第三方轉(zhuǎn)移信用風險、有效解決中小企業(yè)融資成本高的問題。同樣在工程建設中，以工程款支付為保證對象的工程合同款支付保證保險也是地方政府預防“爛尾樓”常用的金融手段。

3、保險轉(zhuǎn)移欠款風險

四川省住建廳聯(lián)合四川銀保監(jiān)局于2019年11月發(fā)布的《關(guān)于深入推進建設工程保證保險工作的通知》明確要深入推進工程合同款支付保證保險工作，致力于運用建設工程保證保險機制防范和化解工程爛尾風險。

工程合同款支付保證保險，通過引入保險公司作為第三人，確保在開發(fā)商未如期向施工方支付工程款時，由保險公司代為償付、保證工程項目如期開展；也保證在工程建設全過程中，有保險公司對欠款風險進行動態(tài)監(jiān)管并及時預警，通過第一時間轉(zhuǎn)移、分擔、防范和化解欠款風險，斬斷工程款拖欠帶來的債務鏈。

與四川省采取了同樣思路的是同月湖南省住建廳聯(lián)合省人社廳和銀保監(jiān)會湖南監(jiān)管局兩部門發(fā)布的《關(guān)于在房屋建筑和市政基礎設施工程領域開展建設工程保證保險試點的通知》，通知也提出要試點發(fā)包人合同款支付保證保險，推動政府職能轉(zhuǎn)變，充分發(fā)揮市場配置資源作用。

這也與各地政府運用行政手段、金融手段防范“爛尾樓”思路一致，都旨在遵循政府與市場、政治運作與社會運行的內(nèi)在邏輯，把握政府與市場、政府與社會的治理邊界。

防范“爛尾樓”問題發(fā)生，建立長效機制并實施常態(tài)化管理才是長遠之計。政府作為宏觀調(diào)控的主體，用其“無形的手”在預防和復活爛尾樓方面可發(fā)揮重要作用；市場作為資源配置的基礎性方式和主要手段，也應充分發(fā)揮信貸和保險的力量，為工程建設提供資金支持、轉(zhuǎn)移爛尾風險。