共有宅基地房屋分割案例分析

家庭共有宅基地房屋分割

法律主觀：

一、共有宅基地可以分割嗎

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有”。據(jù)此宅基地屬于集體所有，而非個(gè)人所有，因此共有宅基地只有其使用權(quán)可以分割，且還要受到法律的限制。

二、怎樣申請宅基地手續(xù)

(一)農(nóng)村居民申請宅基地的條件

農(nóng)村居民申請宅基地必須符合下列條件：一是農(nóng)村居民年齡必須年滿十八周歲且符合分家條件；二是農(nóng)村居民建房必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃及村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃；三是農(nóng)村居民建房限額標(biāo)準(zhǔn)，使用原有宅基地和村內(nèi)空閑地的限額面積為180平方米，使用農(nóng)用地的限額面積為140平方米；四是農(nóng)村居民建房必須“一戶一基”；五是農(nóng)村村民在出租，出賣原有的宅基地再申請宅基地的不予批準(zhǔn)；六是嚴(yán)禁非農(nóng)戶和其他人員在本村購買宅基地。

(二)農(nóng)民建房應(yīng)當(dāng)遵循的原則

農(nóng)村居民建房應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，能夠利用劣地的不得占用好地，能夠占用荒地的不得占用耕地，使用國有土地的必須辦理出讓手續(xù)。

(三)農(nóng)民建房申請宅基地的審批程序

1、農(nóng)村村民建住宅，首先向集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請；

2、村集體經(jīng)濟(jì)組織對申請建房戶在醒目的地方進(jìn)行張榜公示(15個(gè)工作日以上)；

3、國土資源管理所及鎮(zhèn)社會事務(wù)辦公室到實(shí)地對申請人是否符合條件，擬用地是否符合規(guī)劃等進(jìn)行初審；

4、公布期滿無異議后，將符合“一戶一基”條件的用地戶按規(guī)定報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后，報(bào)縣人民政府審批(占用農(nóng)用地的按規(guī)定報(bào)市政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù))。

5、宅基地批準(zhǔn)后，國土資源所及鎮(zhèn)社會事務(wù)辦公室到實(shí)地批放宅基地，并發(fā)放選址意見書，規(guī)劃許可證，施工許可證(“一書兩證”)。

6、村民住宅建成后，國土資源所到實(shí)地檢查是否按批準(zhǔn)面積和要求使用土地，對符合要求的建房戶核發(fā)集體土地使用證書。

7、村民憑土地使用證及規(guī)劃許可證申請辦理房屋所有權(quán)證。

三、宅基地使用程序是什么

農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，須要完成以下程序：

（一）申請

申請人持申請材料向當(dāng)?shù)卮逦瘯岢鰰嬗玫厣暾垺４逦瘯?yīng)當(dāng)在每一個(gè)季度集中申請材料，依法召開村委會或村民代表大會進(jìn)行審議，并張榜公布，在張榜公布之日起15個(gè)工作日內(nèi)本村村民未提出異議或者異議不成立的，上報(bào)給鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所初審。

（二）現(xiàn)場勘查

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織國土資源所進(jìn)行現(xiàn)場勘查和群眾調(diào)查，審查建房用地和建設(shè)申請條件，并制作勘查筆錄和審查意見書。

（三）填申請表

國土資源所初審合格后發(fā)放《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》。

（四）村委會審查

村委會對申請人提交的《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》進(jìn)行審查并簽署意見，證明申請人的原住宅用地情況和家庭成員現(xiàn)居住情況，由負(fù)責(zé)人簽字，同時(shí)加蓋村民委員會公章，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核。

（五）審核上報(bào)

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在收到村委會上報(bào)的住宅建設(shè)用地申請材料后完成審核并現(xiàn)場確定規(guī)劃用地范圍，并報(bào)縣國土資源局初審。縣國土資源局對符合審批條件的上報(bào)縣人民政府。

（六）審批

縣人民政府批準(zhǔn)用地的，由縣國土資源局頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

（七）放樣

由國土資源所牽頭協(xié)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府人員根據(jù)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》和《村鎮(zhèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》到實(shí)地放樣，劃定范圍，填寫《放樣記錄卡》，放樣參加人應(yīng)當(dāng)在《放樣記錄卡》上簽字。放樣后，用地申請人方能動工建設(shè)。

（八）驗(yàn)收發(fā)證

新建、改建、擴(kuò)建農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)自房屋竣工驗(yàn)收合格之日起30個(gè)工作日內(nèi)依法申請辦理土地初始登記或者變更登記手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書。

城鎮(zhèn)化的發(fā)展在不斷的進(jìn)行，我國的人民生活水平也在不斷的提升，人們在省生活中要善于用法律的手段來保護(hù)自己的合法權(quán)益，但是有時(shí)候在解決宅基地買賣的時(shí)候不能很好的解決，導(dǎo)致給自己造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。

綜上所述，由于宅基地所有權(quán)是國家所有，因此宅基地只有使用權(quán)才可以對其進(jìn)行分割，而且分割還需要履行一定手續(xù)。

法律客觀：

《土地管理法》第九條城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。《民法典》（2021年1月1日生效）第一千零八十七條離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯(cuò)方權(quán)益的原則判決。對夫或者妻在家庭土地承包經(jīng)營中享有的權(quán)益等，應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)。

農(nóng)村宅基地房屋繼承糾紛案例

法律分析：1981年2月，黃某以一戶三人(黃某與妻子張某、大兒子)名義申請了宅基地建房。同年12月，小兒子出生。2002年大兒子結(jié)婚，黃某因車禍去世。2003年，小兒子因結(jié)婚另行申請了宅基地建房;大兒子也將房屋拆除，在原宅基地上建了新房，張某隨大兒子居住。2004年，大兒子居住房屋面臨拆遷，獲得了拆遷補(bǔ)償款10萬余元和宅基地使用權(quán)補(bǔ)償款36萬余元。小兒子得知后，認(rèn)為宅基地補(bǔ)償款屬于申請宅基時(shí)的黃某、張某和大兒子共同所有，三人應(yīng)各享有12萬余元。父親黃某已經(jīng)去世，其享有的12萬余元應(yīng)作為遺產(chǎn)由母親、哥哥和自己共同繼承。大兒子反對，雙方對簿公堂。

判決：法院審理后認(rèn)為，該案從表面看爭議標(biāo)的是宅基地補(bǔ)償款，實(shí)質(zhì)是對宅基地使用權(quán)歸屬的爭議。因宅基地使用權(quán)是宅基地補(bǔ)償款的發(fā)生原因，明確了宅基地使用權(quán)的主體即明確了宅基地補(bǔ)償款的所有者。宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)特殊的用益物權(quán)，與農(nóng)民個(gè)人的集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格緊密相關(guān)，因出生而獲得(但并不一定實(shí)際享有)，因死亡而消滅。黃某于2002年因車禍死亡，自然失去其集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格，不再是宅基地使用權(quán)的主體，宅基地補(bǔ)償款當(dāng)然也無權(quán)享有。小兒子要求分割宅基地補(bǔ)償款的訴請于法無據(jù)，判決駁回。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

《中華人民共和國土地管理法》第十二條 土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。

依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

《中華人民共和國民法典》第一千一百二十七條 遺產(chǎn)按照下列順序繼承：

（一）第一順序：配偶、子女、父母；

（二）第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承；沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。

本編所稱子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女。

本編所稱父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母。

本編所稱兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關(guān)系的繼兄弟姐妹。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)糾紛案例及分析

農(nóng)民甲將自己的宅基地轉(zhuǎn)讓給了農(nóng)民乙，后又取得一個(gè)宅基地的使用權(quán)，農(nóng)民乙在該宅基地上修建房屋卻被鄰居張控告，指出農(nóng)民乙沒有該宅基地的使用權(quán)，農(nóng)民乙是否有資格使用宅基地?請大家和我一起閱讀下面的農(nóng)村宅基地使用權(quán)糾紛案例了解。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)糾紛案例及分析

案例

村民李某已有宅基地，后又取得一份宅基地。李某便與同村王某簽訂了宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，李某將這份宅基地以5萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給王某，王某將款項(xiàng)支付給李某。當(dāng)王某開始建房時(shí)，被鄰居張某阻止，致使王某無法建房。王某以侵權(quán)為由，將鄰居張某訴至法院，請求停止侵權(quán)，排除妨礙。鄰居張某以王某無權(quán)取得宅基地使用權(quán)為由，請求駁回李某的訴訟請求。

評析意見

一、本案涉及的法律問題

1、李某能否取得這份宅基地的使用權(quán)。《土地管理法》第62條規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其他宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”根據(jù)上述法律規(guī)定，李某在已擁有宅基地的情況下，顯然不能取得這份宅基地的使用權(quán)。

2、李某與王某的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。根據(jù)《民法典》第143條之規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同視為無效合同。從本案來看，該宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同因違反土地管理法規(guī)定為無效合同。

3、王某的訴訟請求能否被支持。因李某與王某的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為無效合同，王某不能取得宅基地的使用權(quán)，則王某建房的權(quán)益就不受法律保護(hù)。顯然，鄰居張某就不能構(gòu)成對王某的侵權(quán)。因此，人民法院應(yīng)當(dāng)予以駁回王某的訴訟請求。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)向土地管理部門發(fā)出司法建議書，對該案所反映的情況予以調(diào)查處理。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)

1、宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)民集體。《憲法》第10條規(guī)定:“宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”因此，宅基地的所有權(quán)屬性，已經(jīng)用根本法的形式固定為集體所有。《土地管理法》第8條第2款規(guī)定:“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”則更進(jìn)一步明確宅基地歸農(nóng)民集體所有。

2、宅基地使用權(quán)的主體是集體經(jīng)濟(jì)組織人員。

3、原則上宅基地使用權(quán)不得出賣、轉(zhuǎn)讓或抵押。同時(shí)符合以下條件的可以隨同宅基地建筑物轉(zhuǎn)讓:

一、宅基地使用權(quán)隨宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而產(chǎn)生的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;

二、受讓人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。

4、宅基地使用權(quán)具有福利性。農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)摹Ｒ虼苏厥褂脵?quán)是對集體經(jīng)濟(jì)組織成員的照顧和優(yōu)惠，具有福利性。

農(nóng)村兄弟分家宅基地糾紛案例

法律分析：關(guān)于兄弟之間的宅基地糾紛，有的可以通過自已協(xié)商得到解決，有的就不行。這時(shí)候，就需要我們的鄉(xiāng)村基層組織介入。首先由村一級調(diào)解組織出面進(jìn)行調(diào)解，將當(dāng)事人組織到一起，通過擺事實(shí)講法理化解矛盾；如村級調(diào)解不成，則申請鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）一級介入調(diào)解。兄弟之間的宅基地矛盾糾紛走到這一步，大都能夠得到妥善解決。如果當(dāng)事雙方或一方對鄉(xiāng)村調(diào)解組織的調(diào)解結(jié)果不滿意，還有另外的解決辦法和途徑，那就是司法調(diào)解，也就是由當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ阂勒障嚓P(guān)的法律規(guī)定，依法對兄弟之間的宅基地矛盾糾紛進(jìn)行調(diào)解（或判決）。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》 第六十二條 違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征收土地的，由縣級以上地方人民政府責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

經(jīng)典案例 兒媳婦在離婚時(shí)能分到在公婆宅基地上建設(shè)的房屋嗎

離婚案件中農(nóng)村宅基地使用權(quán)的分割問題

一、宅基地使用權(quán)本身為家庭成員共同所有

宅基地是從農(nóng)村集體土地中劃出一小部分無償、無期限地提供給本村農(nóng)戶用于建設(shè)房屋居住生活的土地。《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，村民出賣、出租房屋后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。據(jù)此，宅基地具有明顯的身份屬性，只有集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員（本村村民）才享有宅基地使用權(quán)，并且宅基地的分配是以農(nóng)戶而非農(nóng)民為單位，故宅基地使用權(quán)本身為家庭成員共同所有。

二、女方婚后遷入戶口，離婚時(shí)怎么辦？

牽涉到離婚糾紛時(shí)，宅基地使用權(quán)的分割卻遇到理論上的麻煩。如果女方婚后遷往男方所在地居住，卻并未將戶口遷移，夫妻在男方婚前申請的宅基地上建設(shè)房屋或者擴(kuò)建、翻建原宅基地上已有房屋的，發(fā)生離婚的情形，那么女方能否享有宅基地使用權(quán)？

按照上述分析，女方因?yàn)椴痪哂屑w經(jīng)濟(jì)組織成員身份，當(dāng)然的不能享有宅基地使用權(quán)，但是按照物權(quán)原始取得的原理，因?yàn)榻ㄔO(shè)行為又當(dāng)然享有所建設(shè)房屋的所有權(quán)。這樣造成宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)無法統(tǒng)一的情況。如果按照“房地一體、地隨放走”的原則認(rèn)為宅基地所有權(quán)可以為非經(jīng)濟(jì)組織成員的女方享有，又明顯違背了土地管理法的規(guī)定。問題是土地管理法和物權(quán)法分屬于兩個(gè)部門，前者為行政法部門，后者為民法部門。這種沖突在當(dāng)前理論上無法通過優(yōu)位適用來解決，可以說是一個(gè)不能解決的問題。

三、實(shí)踐中應(yīng)對這種情形

在司法實(shí)踐中，一般采用回避的方法。離婚糾紛中，女方要求取得房屋所有權(quán)的，可以僅僅要求法院對房屋所有權(quán)進(jìn)行分割，避開其下宅基地使用權(quán)分割的問題。依據(jù)民事訴訟的處分原則，法院無須對宅基地使用權(quán)歸屬做出判斷，只考慮房屋的所有權(quán)問題。如果房屋是在婚后建設(shè)或者擴(kuò)建翻建，那么依照婚姻法的規(guī)定，房屋就屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)分割。至于房屋之下宅基地使用權(quán)歸屬，原則上女方是無權(quán)擁有的。應(yīng)當(dāng)仍屬原申請人共同共有

當(dāng)然如果宅基地是在嫁過來后批下來了，

農(nóng)村宅基地上自建房，離婚時(shí)怎么樣分割

基于農(nóng)村房屋所有權(quán)的特點(diǎn)，分割房屋前必須首先區(qū)分出房屋是家庭共有財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果是家庭共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)先進(jìn)行分家析產(chǎn)，確定出屬于夫妻共同所有的房產(chǎn)份額。因農(nóng)村的房產(chǎn)只能出售給同村的村民，不允許向其他村的村民出售，更不能銷售給城市居民。所以離婚分割農(nóng)村房產(chǎn)的方式一般只有競價(jià)取得和作價(jià)補(bǔ)償兩種方式，而不能采取向社會公開拍賣的拍賣分割方式。比較簡單的操作辦法是確認(rèn)每一個(gè)家庭成員應(yīng)獲得的財(cái)產(chǎn)份額，再讓離開家庭的一方獲得與其財(cái)產(chǎn)份額相適應(yīng)的金錢補(bǔ)償。