買賣合同糾紛辯論意見(jiàn)原告(買賣合同糾紛原告代理詞)

買賣合同糾紛的法律依據(jù)

法律主觀：

1.協(xié)商解決,合同雙方當(dāng)事人如果在履行合同過(guò)程中出現(xiàn)了糾紛，首先應(yīng)按平等互利、協(xié)商一致的原則加以解決。既不應(yīng)采取消極拖延的辦法，也不應(yīng)采取扣發(fā)貨物或拒付貨款的辦法自行行使法律處分權(quán)，因?yàn)檫@兩種做法都無(wú)助于問(wèn)題的解決。按照法律規(guī)定，應(yīng)該首先通過(guò)協(xié)商解決糾紛。協(xié)商解決糾紛，雙方是建立在互諒互讓、平等磋商的基礎(chǔ)之上，不影響團(tuán)結(jié)以及今后的繼續(xù)合作，還可以節(jié)省時(shí)間、人力和費(fèi)用，所以，應(yīng)該更多地采用這種方法。,對(duì)于需債務(wù)人償還債務(wù)而其一時(shí)又無(wú)力償還的，可以采取以下兩種方式協(xié)商解決：,（1）分期償還。如果債務(wù)人因產(chǎn)品積壓或者因外債收不回來(lái)而暫時(shí)無(wú)力償還的，那么可以待積壓的產(chǎn)品推銷出去后，或者外單位的欠款收回后償還。如果因管理不善暫時(shí)虧損但尚未公告破產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)過(guò)努力還可以通過(guò)改善經(jīng)營(yíng)管理盡快扭轉(zhuǎn)虧損的，可以在自愿的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的分期分批還款計(jì)劃。這樣做不僅可以使債權(quán)人的合法利益得以實(shí)現(xiàn)，還可以使債務(wù)人積極改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，改變無(wú)力償還債務(wù)的被動(dòng)局面。,（2）實(shí)物抵債。如果債務(wù)人因產(chǎn)品嚴(yán)重積壓沒(méi)有資金償還債務(wù)時(shí)，還可以經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商采取以產(chǎn)品抵債的辦法來(lái)解決。以產(chǎn)品抵債，既可以幫助債務(wù)人推銷積壓的產(chǎn)品，又能起到償還債務(wù)的作用，將“死物”變“活物”，這對(duì)國(guó)家、對(duì)當(dāng)事人雙方都是有好處的。另外，以實(shí)物抵債也可以采取由債權(quán)人代理推銷產(chǎn)品的辦法，用實(shí)際推銷的貨款來(lái)抵償欠款。,2.仲裁解決,仲裁是指合同雙方當(dāng)事人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，協(xié)商不成時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定或者當(dāng)事人之間的協(xié)議，由一定的機(jī)構(gòu)以中間人或第三者的身份，對(duì)雙方發(fā)生的爭(zhēng)議，在事實(shí)上作出判斷，在權(quán)利和義務(wù)上作出裁決。用仲裁的方法解決合同糾紛是常用的一種方式。,當(dāng)事人采用仲裁的方式解決合同糾紛，應(yīng)注意以下問(wèn)題：,（1）仲裁期限。當(dāng)事人一定要抓住時(shí)機(jī)，在法律規(guī)定的申請(qǐng)仲裁的有效期限內(nèi)，及時(shí)行使自己的權(quán)利，避免因錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)而喪失自己申請(qǐng)仲裁的權(quán)利。,（2）仲裁機(jī)關(guān)及管轄。根據(jù)合同仲裁條例的規(guī)定，合同仲裁機(jī)關(guān)是國(guó)家工商行政管理局和地方各級(jí)工商行政管理局設(shè)立的合同仲裁委員會(huì)。案件管轄原則是，一般由合同履行地或合同簽訂地的仲裁機(jī)關(guān)管轄。因此，當(dāng)事人應(yīng)向有管轄權(quán)的仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁。,（3）仲裁效力。通過(guò)仲裁機(jī)關(guān)調(diào)解雙方達(dá)成協(xié)議后，協(xié)議即具有法律效力，雙方必須認(rèn)真遵守。如果調(diào)解不成，仲裁機(jī)關(guān)最后作出的仲裁裁決便具有法律效力，當(dāng)事人必須遵守，否則，法院則要強(qiáng)制執(zhí)行。,3.訴訟解決,當(dāng)發(fā)生合同糾紛后，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成，可以向法院起訴，通過(guò)訴訟的方式來(lái)解決糾紛。近幾年來(lái)，隨著我國(guó)法制建設(shè)的不斷完善以及法律知識(shí)的普及，人們的法律意識(shí)不斷提高，企業(yè)通過(guò)訴訟來(lái)解決合同糾紛的也越來(lái)越多。,賣賣合同糾紛起訴到人民法院的應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交書面訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。起訴書作為原告主張?jiān)V訟請(qǐng)求及依據(jù)的事實(shí)和理由的直接體現(xiàn)，必須載明以下事項(xiàng)：,1、當(dāng)事人的基本情況。當(dāng)事人是公民的應(yīng)當(dāng)記載其姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)及住所；當(dāng)事人是法人或其他組織的，應(yīng)當(dāng)記載其名稱、住所地和法定代表人的姓名和職務(wù)；在起訴書中最好注明聯(lián)系方式，以保證法院能夠準(zhǔn)確通知雙方當(dāng)事人及時(shí)參加訴訟。,2、訴訟請(qǐng)求和所依據(jù)的事實(shí)理由。事實(shí)和理由部分將訴求中的基本事實(shí)陳述清楚就可以了，語(yǔ)言盡量簡(jiǎn)潔，概括性地將賣賣合同糾紛發(fā)生的情況以及要求被告承擔(dān)違約責(zé)任法律依據(jù)闡明。訴訟請(qǐng)求部分要明確、具體，當(dāng)提出多項(xiàng)訴訟請(qǐng)求時(shí)，應(yīng)當(dāng)編號(hào)逐項(xiàng)列明。,3、證據(jù)目錄和證據(jù)來(lái)源。證據(jù)在立案的時(shí)候提交復(fù)印件即可，證據(jù)原件在開(kāi)庭審理的時(shí)候提交，供法庭質(zhì)證。,訴訟時(shí)效是三年。,根據(jù)《民法典》第一百八十八條規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是，自權(quán)利受到損害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù)，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)決定延長(zhǎng)。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)民法典》第十條處理民事糾紛，應(yīng)當(dāng)依照法律；法律沒(méi)有規(guī)定的，可以適用習(xí)慣，但是不得違背公序良俗。《民事訴訟法》第一百一十九條起訴必須符合下列條件： （一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織； （二）有明確的被告； （三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由； （四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

房屋買賣合同效力糾紛5類案件裁判規(guī)則匯總

編輯評(píng)論/注釋

推動(dòng)最高人民法院同類案件同判，已成為提升司法公信力、實(shí)現(xiàn)法律適用統(tǒng)一的重要工作內(nèi)容和手段。

過(guò)去五年，中國(guó)房屋買賣合同糾紛數(shù)量激增。雖然由于疫情等因素，2020年有所下降，但房屋買賣合同糾紛仍是律師的重要案源。

在剛剛出臺(tái)的“十四五規(guī)劃綱要”中，都市區(qū)建設(shè)、城市更新、現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、“不炒房”的總原則，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇和發(fā)展，同時(shí)，新的房屋買賣合同糾紛也會(huì)更多。

在這種背景下，在推進(jìn)相似案件同判的司法環(huán)境下，從房屋買賣合同糾紛中提煉出相似案件的判決規(guī)則，并對(duì)判決規(guī)則進(jìn)行總結(jié)分析，是律師制定訴訟策略、預(yù)測(cè)判決結(jié)果的重要方法之一。

在房屋買賣合同糾紛中，與“合同效力”相關(guān)的案件有51220件，從2012年的僅465件增加到2019年的萬(wàn)余件，增長(zhǎng)迅速。

今天我們從房屋買賣合同糾紛的類似案例庫(kù)中，整理總結(jié)出五條與合同效力相關(guān)的裁判規(guī)則，與讀者分享。

規(guī)則一

規(guī)則一：為取得銀行貸款，訂立虛假房屋買賣合同，雙方無(wú)真實(shí)房屋買賣意思表示的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。

規(guī)則描述：

雙方簽訂虛假的房屋買賣合同以取得銀行貸款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。

一、雙方簽訂房屋買賣合同后，出賣人一直持有和保管房屋產(chǎn)權(quán)證、過(guò)戶發(fā)票、收據(jù)等相關(guān)原件，一直占有和使用所售房屋。主張雙方為虛假購(gòu)房合同套取銀行貸款，但買受人不能合理解釋和證明上述情況，且未能證明除銀行貸款外的房款支付情況。應(yīng)認(rèn)為雙方之間的房屋買賣合同不是其真實(shí)意思表示，應(yīng)為無(wú)效合同。

第二，真實(shí)意思表示是民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的基本條件之一。雙方?jīng)]有買賣標(biāo)的物的真實(shí)意思表示，而是為取得商業(yè)貸款、住房公積金貸款等其他目的相互串通簽訂虛假買賣合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無(wú)效。

第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以規(guī)避國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管制為目的，以他人名義與自己簽訂虛假的商品房買賣合同，抵押銀行信貸資金，商品房買受人明知該合同不是雙方的真實(shí)意思表示，則該情形符合原《合同法》第五十二條第三項(xiàng)(現(xiàn)《民法典》第一百五十四條)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無(wú)效。

參考示例：

1.邵某與郭某某房屋買賣合同糾紛案

案例編號(hào)(2011)胡藝鐘敏二(民)字第845號(hào)

2.袁佳與石某某買賣合同糾紛案二審民事判決書。

案例編號(hào)(2013)滬民二(民)字第1387號(hào)

規(guī)則2

第二條：未取得房屋所有權(quán)證書而簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。賣方不履行合同規(guī)定的交貨義務(wù)，應(yīng)向買方承擔(dān)違約責(zé)任。

規(guī)則描述：

原《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在訂立合同時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因出賣人未取得所有權(quán)或者處分權(quán)導(dǎo)致標(biāo)的物的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”(現(xiàn)已并入《民法典》的第311條)

因此，未取得房屋所有權(quán)證而簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。出賣人不履行合同中的交付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任，即出賣人是否有權(quán)處分買賣合同的標(biāo)的物，不影響買賣合同的效力

陜西省銅川市中級(jí)人民法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而無(wú)效。

首先，這一規(guī)定是否可以認(rèn)為是《合同法》原第五十二條(現(xiàn)《民法典》第一百四十四條、第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第十六條規(guī)定，強(qiáng)制性條文分為效力性強(qiáng)制性條文和管理性強(qiáng)制性條文。只有違反效力性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定而簽訂的合同，才能認(rèn)定為無(wú)效合同。本案涉及《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)規(guī)定“未依法登記并取得權(quán)屬證書的不動(dòng)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，屬于管理性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定。

其次，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)的立法目的是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，保障交易安全，保障政府稅收征管等。這是房地產(chǎn)管理部門對(duì)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種行政監(jiān)管措施，而不是設(shè)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)的買賣合同的訂立的禁止性規(guī)定。因此，違反本法規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，只可能導(dǎo)致買賣合同履行上的瑕疵，即辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的不便，而與本合同的效力無(wú)關(guān)。因此，再審申請(qǐng)人以房屋買賣協(xié)議違反該規(guī)定為由，申請(qǐng)認(rèn)定涉案房屋買賣協(xié)議無(wú)效，沒(méi)有法律依據(jù)，不予支持。

規(guī)則三

規(guī)則三：一方僅以房屋出賣人無(wú)所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無(wú)效，合同不具備《合同法》(現(xiàn)中華人民共和國(guó))原第五十二條法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規(guī)定的無(wú)效情形的，法院不予支持。受讓人符合原《物權(quán)法》第106條（（現(xiàn)《民法典》第 311 條）善意取得條件的，取得該房屋的所有權(quán)。

規(guī)則描述：

當(dāng)事人一方僅以房屋出賣人對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效，合同不具有原《合同法》第五十二條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規(guī)定的無(wú)效情形的，法院不予支持。賣房人簽訂合同后取得處分權(quán)，或者權(quán)利人予以追認(rèn)的，買房人可以依據(jù)合同取得房屋所有權(quán)；

權(quán)利人不予追認(rèn)的，權(quán)利人可以追回房屋，但是買房人構(gòu)成善意取得的除外。因賣房人未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買房人要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持；

權(quán)利人因賣房人無(wú)權(quán)處分房屋導(dǎo)致其無(wú)法追回房屋或者遭受其他損失，要求賣房人承擔(dān)賠償責(zé)任的，法院亦應(yīng)予支持。

可供參考的案例：

1. 張某與楊某香、田某文確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案

案號(hào)：（2018）瓊9006民初1448號(hào)、（2019）瓊96民終779號(hào)

基本案情：

原告楊某香購(gòu)買房屋一套，產(chǎn)權(quán)登記在其名下。2012年1月20日，田某文（楊某香之子）與張某簽訂《協(xié)議書》，將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給張某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為10000元。后，張某實(shí)際占有、使用該房屋，并將房屋出租他人。另查明，楊某香與其愛(ài)人（已過(guò)世）共生育子女四人，田某文系其二子。其他三位子女自愿放棄對(duì)案涉房屋主張任何權(quán)利。后，楊某香訴至法院，請(qǐng)求法院判令田某文與張某簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

審理結(jié)果：

海南省第一中級(jí)人民法院二審認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書》是否有效；二、張某是否應(yīng)退還涉案房屋給楊某香。

一、 關(guān)于張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書》是否有效的問(wèn)題。

首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。故，田某文對(duì)涉案房屋是否具有所有權(quán)或處分權(quán)不影響其與張某之間的房屋買賣合同的效力。

其次，張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書》并未違反原《合同法》第52條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、146 條、153 條、154 條）的規(guī)定。田某文自1997年開(kāi)始一直居住在涉案房屋內(nèi)，張某作為交易方有理由相信田某文對(duì)涉案房屋具有相應(yīng)的處分權(quán)。雖張某未及時(shí)查明房屋的產(chǎn)證情況并辦理過(guò)戶，存在一定過(guò)失，但并無(wú)證據(jù)證明張某與田某文之間存在惡意串通行為。

再次，楊某香提起訴訟距涉案房屋買賣合同訂立之日已長(zhǎng)達(dá)六年之久，其稱對(duì)田某文已出售房屋一事不知情不合常理。故張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書》應(yīng)為有效。

二、 關(guān)于張瓊是否應(yīng)退還涉案房屋給楊桂香的問(wèn)題。

民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。張某與田某文于2012年1月簽訂《協(xié)議書》，后一直居住在涉案房屋或轉(zhuǎn)租他人使用，屬于善意取得，不違背國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定，涉案房屋買賣合同合法有效，且楊某香在2018年6月之前對(duì)此并未提出異議，也未提供證據(jù)證明張某所支付的對(duì)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)。故楊某香要求張某退還涉案房屋的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

2. 卓某福與卓某偉房屋買賣合同糾紛

案號(hào)：（2018）川1402民初4120號(hào)、（2019）川14民終349號(hào)

基本案情：

原告卓某福與被告卓某偉系兄弟。卓某偉與徐某清系夫妻。案涉房屋為卓某偉、徐某清兩人共有。卓某福于2002年開(kāi)始使用案涉房屋。2003年1月9日，被告卓某偉將該房屋以2000元的價(jià)款出賣給卓某福，同時(shí)卓某偉向卓某福出具《賣房》條，其中徐某清的簽名非其本人書寫。卓某福于2013年對(duì)該房屋翻建使用至今，但一直未辦理轉(zhuǎn)移變更登記。2017年8月28日，卓某福將卓某偉、徐某清訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)案涉房屋的所有權(quán)歸其所有。

審理結(jié)果：

四川省眉山市中級(jí)人民法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：雙方是否存在合法有效的房屋買賣合同關(guān)系。

根據(jù)查明的案件事實(shí)，卓某福在一審中提交的《賣房條》系卓某偉本人書寫，能夠反映卓某偉有出賣房屋的真實(shí)意思表示。徐某清作為共有人是否簽字或事后有未予以追認(rèn)，僅涉及對(duì)物權(quán)變動(dòng)是否造成影響，而非認(rèn)定買賣合同關(guān)系無(wú)效的事實(shí)依據(jù)。卓某偉、徐某清雖主張雙方之間系借款關(guān)系，但未提交相應(yīng)的反駁證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。故雙方簽訂的買賣合同有效。

規(guī)則四

規(guī)則四：房屋買賣合同中避稅條款無(wú)效，但不影響合同其他條款效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。

規(guī)則描述：

在房屋買賣合同中，雙方當(dāng)事人為了規(guī)避稅費(fèi)，約定與真實(shí)意思表示不一致的房屋價(jià)款，應(yīng)屬無(wú)效法律行為，無(wú)法對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力。

但是合同中其他約定是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，該合同依法成立并生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。

從審判思路看，不應(yīng)流于表面化的房屋買賣合同條款，應(yīng)當(dāng)結(jié)合付款金額與購(gòu)房?jī)r(jià)格是否吻合、當(dāng)事人對(duì)重大事項(xiàng)的知曉程度、一般購(gòu)房人的常識(shí)經(jīng)驗(yàn)等各方面綜合審查，以防購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商惡意串通，明確真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系。

可供參考的案例：

宿某琳與孫某昌等房屋買賣合同糾紛案

案號(hào)：（2017）魯0112民初6085號(hào)、（2018）魯01民終6584號(hào)、（2019）魯民申4661號(hào)

基本案情：

原告孫某昌（乙方）與被告宿某琳（甲方）、被告中豪建大分公司（居間方）于2016年4月13日簽訂《房屋買賣合同》，約定買賣雙方優(yōu)先采用合同更名的形式進(jìn)行交易，完成房屋過(guò)戶登記手續(xù)。其中，合同第五條約定，甲乙雙方辦理過(guò)戶等手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)，甲方承擔(dān)撤網(wǎng)簽費(fèi)用，乙方承擔(dān)改合同費(fèi)用。后，宿某琳因未取得房屋權(quán)屬證書向?qū)O某昌發(fā)出《解除房屋買賣合同通知書》。孫某昌不認(rèn)可該解除通知的效力，遂訴至法院。

審理結(jié)果：

山東省高級(jí)人民法院再審認(rèn)為：本案中，宿某琳與孫某昌簽訂合同約定以更名方式完成涉案房屋的過(guò)戶手續(xù)，以此逃避稅收，但該逃避稅收行為并不導(dǎo)致涉案房屋買賣合同無(wú)效，雙方的房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)繳納相關(guān)稅費(fèi)而未繳納，其屬于行政處罰調(diào)整的范圍，并不導(dǎo)致涉案房屋買賣合同無(wú)效。綜上，涉案房屋買賣合同系宿某琳、孫某昌與中豪建大分公司的真實(shí)意思表示，并未違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。

規(guī)則五

規(guī)則五：主合同無(wú)效，從合同無(wú)效。抵押合同是借款合同的從合同，但不是房屋買賣合同的從合同，買賣合同無(wú)效并不必然導(dǎo)致抵押合同無(wú)效。商品房擔(dān)保貸款合同可解除；開(kāi)發(fā)商與買房人對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

規(guī)則描述：

關(guān)于房屋買賣合同的無(wú)效是否必然導(dǎo)致房屋抵押合同無(wú)效，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，主合同無(wú)效，從合同無(wú)效。

抵押合同是借款合同的從合同，而不是買賣合同的從合同，因此只有借款合同無(wú)效，才導(dǎo)致抵押合同無(wú)效（但合同另有約定除外），而買賣合同無(wú)效并不必然導(dǎo)致抵押合同無(wú)效。

根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第 24 條（現(xiàn)為第 20 條）的規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

開(kāi)發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買賣合同被依法確認(rèn)無(wú)效后，開(kāi)發(fā)商與該自然人應(yīng)對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

可供參考的案例：

1. 仇某某與董某某房屋買賣合同糾紛案

案號(hào)：(2007)普民三(民)初字第1302號(hào)、（2009）滬二中民二（民）終字第799號(hào)

2. 張某冬與江蘇省大豐港置業(yè)有限公司、江蘇大豐農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司常新支行房屋買賣合同糾紛案

案號(hào)：(2015)大港民初字第00345號(hào)、（2017）蘇09民終391號(hào)、（2018）蘇民申2033號(hào)

基本案情：

因張某（原告張某冬之父）索要工程欠款無(wú)果，遂與大豐港置業(yè)有限公司商定以其開(kāi)發(fā)的商品房抵算欠付的工程款，由張某辦理按揭貸款手續(xù)后再將貸款給付張某。后，張某以張某冬名義簽訂《商品房買賣合同》，張某冬與常新農(nóng)商行、大豐港置業(yè)公司簽訂《個(gè)人樓宇按揭抵押擔(dān)保借款合同》。隨后，常新農(nóng)商行向張某冬發(fā)放貸款60萬(wàn)元，張冬冬將該款匯入大豐港置業(yè)公司售房專戶內(nèi)。張某冬與大豐港置業(yè)公司因貸款返還問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議訴至法院。

審理結(jié)果：

江蘇省高級(jí)人民法院再審認(rèn)為，張某冬與大豐港置業(yè)公司于2013年6月9日簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。張某冬與大豐港置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，并辦理了按揭貸款，并不是與大豐港置業(yè)公司簽訂了以房抵工程款的協(xié)議，所以張某冬在購(gòu)買此房屋時(shí)，既有買房的意思表示，也實(shí)際簽訂了商品房買賣合同。在張某冬與常新農(nóng)商行、大豐港置業(yè)公司簽訂《個(gè)人樓宇按揭抵押擔(dān)保借款合同》后，常新農(nóng)商行向大豐港置業(yè)公司履行了發(fā)放借款的義務(wù)，張某冬也按約履行了部分的還款義務(wù)。此貸款被劃轉(zhuǎn)至大豐港置業(yè)公司售房專戶后，大豐港置業(yè)公司將此款如何使用并不能否定該《商品房買賣合同》的效力。一審法院認(rèn)定本案所涉商品房買賣合同實(shí)際是張某為套取銀行貸款，而虛構(gòu)商品房買賣的事實(shí)訂立的，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。

相關(guān)問(wèn)答：規(guī)避是什么意思？

規(guī)避是一個(gè)漢語(yǔ)詞匯，意思是：設(shè)法避開(kāi)；躲避。

一、拼音

規(guī)避 [ guī bì ]

二、出處

清•李漁《閑情偶寄•頤養(yǎng)•行樂(lè)》：“時(shí)蚊蚋之繁，倍於今夕，聽(tīng)其自嚙，欲稍稍規(guī)避而不能。”

釋義：

這個(gè)時(shí)候蚊子非常的多，是以往的好幾倍，任憑它們咬人，想稍微躲避一下都做不到。

三、例句

1、我的職責(zé)就是發(fā)現(xiàn)他們的長(zhǎng)處，規(guī)避其短處，所謂知人善任。

2、上有政策，下有對(duì)策。從那以后，食品加工者就想處了五花八門的手段來(lái)規(guī)避標(biāo)識(shí)規(guī)則已達(dá)到迷惑引誘消費(fèi)者的目的。

擴(kuò)展資料

一、近義詞：

躲避 [ duǒ bì ]

釋義：避開(kāi)；回避；躲藏。

出處：清•吳趼人《二十年目睹之怪現(xiàn)狀》第十二回：“登時(shí)鬧得臭氣熏天，大家躲避不及。”

翻譯：當(dāng)時(shí)時(shí)鬧得臭氣很濃，濃的把天都熏暈過(guò)去了，大家躲都躲不開(kāi)。

二、反義詞：

披露 [ pī lù ]

釋義：陳述；表白；宣布；發(fā)表。

出處：南朝宋•范曄《后漢書•蔡邕傳》：“以邕經(jīng)學(xué)深?yuàn)W，故密特稽問(wèn)，宜披露失得，指陳政要，勿有依違，自生疑諱。”

翻譯：因?yàn)椴嚏呓?jīng)學(xué)精深莫測(cè)，所以單獨(dú)秘密地卜問(wèn)，你應(yīng)該陳述政治上的得失，指明行政上的要領(lǐng)，不要模棱兩可，自造疑慮忌諱。

房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則

法律主觀：

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)對(duì)于農(nóng)村房屋的買賣一直是限制的，比如只能允許同意集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房產(chǎn)交易。農(nóng)村房屋買賣合同糾紛裁判規(guī)則是什么1、最高人民法院在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì)公開(kāi)銷售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買賣合同無(wú)效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點(diǎn)地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。2、各地高級(jí)人民法院對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認(rèn)定無(wú)效為原則、以認(rèn)定有效為例外的司法裁判尺度。具體說(shuō)來(lái)，買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，或者訴訟時(shí)買受人已經(jīng)戶口遷入所購(gòu)房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，可以認(rèn)定合同有效；對(duì)于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，亦可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。除此之外，農(nóng)村房屋買賣合同原則上應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。根據(jù)《安徽省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（2012年3月5日）第13、14條之規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購(gòu)買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同；除非買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購(gòu)買條件，非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。根據(jù)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵高法發(fā)[2001]42號(hào)）第12條之規(guī)定，當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。根據(jù)《上海市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見(jiàn)》（滬高法民一[2004]4號(hào)），對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，認(rèn)定為有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定為有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，合同尚未實(shí)際履行或購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。法律規(guī)定：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第二十三條

因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第三十四條

合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。